Einführung

Die Grundsteuer wird grundlegend reformiert. Deutschlandweit müssen hierzu circa 36 Mio. Grundstücke neu bewertet werden. Die Aufgabe der Neubewertung trifft jeden Eigentümer eines bebauten sowie unbebauten Grundstücks. Die Finanzverwaltung wird noch in diesem Jahr sämtliche Grundbesitzeigentümer zu einer Abgabe einer Steuererklärung, der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, auffordern. 

Wer muss handeln?

Zur Abgabe einer solchen Feststellungserklärung sind Eigentümer inländischen Grundbesitzes verpflichtet, hierunter fallen beispielsweise auch Eigentümer privat genutzter Wohnungen, unbebauter Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlicher Flächen. 

Wann muss die Steuererklärung abgegeben werden?

Die Feststellungserklärungen sind ab dem 1. Juli 2022 abzugeben. Entscheidend ist, dass die Abgabefrist bereits am 31. Oktober 2022 wieder endet - angesichts der schieren Masse eine äußerst optimistische Zeitvorgabe des Gesetzgebers. Informationen zu möglichen Fristverlängerungen liegen derzeit nicht vor. 

Wie erfolgt die Übermittlung der Feststellungserklärung?

Grundbesitzeigentümer haben die Feststellungserklärung nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Dies ist über die Onlineplattform ,ELSTER’ sowie andere Softwarelösungen mit Anbindung an das Portal möglich. Eine Erklärung in Papierform ist nicht zulässig. 

Wird die Grundsteuerbelastung durch die Reform steigen?

Insgesamt soll die Reform aufkommensneutral ausgestaltet werden. Das heißt dass der Gesetzgeber beabsichtigt, weder ein höheres noch ein niedrigeres Gesamtaufkommen der Grundsteuer mit Durchführung der Reform festzusetzen. Bezogen auf das einzelne Grundstück kann und wird es jedoch zu Erhöhung oder Verminderung der Grundsteuerbelastung kommen. Dies ist durchaus seitens des Gesetzgebers beabsichtigt, da die derzeitige Grundsteuerbemessung durch das Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt wurde. Die derzeitige Regelung mit zum Teil historischen Einheitswerten aus den Jahren 1935 führt zu Wertverzerrungen und widerspricht der gleichmäßigen Steuerbemessung. 

Regelungsgehalt der Reform

Der Bundesgesetzgeber hat zur Umsetzung der Reform ein Gesetzespaket verabschiedet, bestehend aus:

• dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes, Artikel 72, 105 und 125b vom 15.11.2019 BGBl 2019 I S. 1546,
• dem Gesetz zur Reform der Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.2019 BGBl 2019 I S. 1794 und
• dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vom 30.11.2019 BGBl 2019 I S. 1875.

Hierbei ist herauszustellen, dass durch die sogenannte Öffnungsklausel den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, eigene landesrechtliche Regelungen zu schaffen. Von der Öffnungsklausel haben nach derzeitigem Stand die folgenden Bundesländer Gebrauch gemacht:

Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen.

Weitere Informationen zu den gesonderten Länderregelungen der oben genannten Bundesländer sind dem Monatsbericht des BMF aus November 2019 zu entnehmen („Überblick zur Grundsteuerreform - Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen“, S. 34 ff). 

Die übrigen Bundesländer setzten das sogenannte Bundesmodell ohne Modifikation um.

Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wird beibehalten:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert: wird durch das Finanzamt anhand der Feststellungserklärung ermittelt

Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt

Hebesatz: wird durch die Stadt oder Gemeine festgelegt

Jedoch ersetzt der Grundsteuerwert den bisherigen Einheitswert. Zur Ermittlung des Grundsteuerwertes erfolgt eine Bewertung im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022. Dies bedeutet, dass Eigentümer eine Bewertung ihrer Grundstücke zum Stichtag 1.1.2022 durchführen müssen. 

Für Wohngrundstücke sind hierzu insbesondere folgende Informationen nötig:

1. Lage des Grundstücks
2. Grundstücksfläche
3. Bodenrichtwert
4. Gebäudeart
5. Wohnfläche
6. Baujahr des Gebäudes

Bewertung unbebauter Grundstück

Der Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke ermittelt such durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert 

Bewertung bebauter Grundstücke

Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen sieben unterschiedlichen Typen bebauter Grundstücke:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser
2. Mietwohngrundstücke
3. Wohnungseigentum

Solche Grundstücke sind nach dem Ertragswert zu bewerten; zusammengefasst nach folgendem Schema:

jährlicher Rohertrag - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks x Vervielfältiger = Barwert des Reinertrags + abgezinster Bodenwert = Grundsteuerwert

1. Gemischt genutzte Grundstücke
2. Geschäftsgrundstücke
3. Teileigentum
4. Sonstige bebaute Grundstücke

Bei diesen Grundstücksarten erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren nach folgendem Schema:

Normalherstellungskosten 2010 x Baupreisindex x Brutto-Grundfläche = Gebäudenormalherstellungswert - Alterswertminderung = Gebäudesachwert + Bodenwert (s.o.) = vorläufiger Sachwert x Wertzahl = Grundsteuerwert 

Die Definitionen der Grundstücksarten ist dem § 181 Bewertungsgesetz zu entnehmen. 

Zusammenfassung

Ab dem 1. Juli und bis spätestens 31. Oktober 2022 sind Eigentümer inländischer Grundstücke zur elektronischen Übermittlung der Feststellungserklärung verpflichtet. Im Rahmen der Feststellung erfolgt die Bewertung der Grundstücke nach unterschiedlichen Verfahren, je nach Art des Grundstücks. Die kurze Frist, das Zusammentragen benötigter Informationen in Verbindung mit der Notwendigkeit der Beachtung länderspezifischer Regelungen stellt für Grundstückseigentümer beachtlichen Aufwand dar. Angesichts der teilweise stark unterschiedlichen Regelungen der Bundesländer darf mit Spannung beobachtet werden, ob nicht auch die ,neue’ Grundsteuer verfassungswidrig ist.